Trouver un terrain à bâtir
Le terrain à bâtir
Dès lors que l’on souhaite construire sa maison individuelle, il faut trouver un terrain constructible permettant d’y réaliser sa construction. Le choix du terrain est primordial pour le projet.
1. Où dénicher le bon terrain ?
Comme pour tous les biens immobiliers, il est possible de passer par des agences immobilières, ou alors de chercher son bonheur de particulier à particulier. Les agences se trouvant dans le secteur de votre recherche sont à privilégier car souvent les vendeurs confient leurs biens à des professionnels se situant à proximité.
Pour une recherche de particulier à particulier, une des premières démarches consiste à passer dans les Mairies des communes qui vous intéressent. Les secrétaires de Mairies peuvent parfois vous donner des indications sur les parcelles à vendre, d’autant que les vendeurs de terrains doivent dans la plupart des cas demander une autorisation d’aménager (permis d’aménager ou déclaration préalable).
2. Le choix de la parcelle
Il faut être conscient que c’est le terrain qui fait la maison et non l’inverse. Sa configuration, sa topographie, et son exposition définiront le projet de construction, le choix est donc très important. Une parcelle totalement plate offre bien plus de possibilités qu’un lot en pente. Par contre, un tènement pentu peut disposer d’une vue imprenable, et un charme particulier.
3. L’urbanisme applicable
Il est essentiel de savoir quelles sont les règles applicables au terrain. Il faut pour cela se procurer les règles du Plan Local d’Urbanisme, disponibles en ligne sur les sites des communes, ou à défaut librement consultables en Mairie. Les principales contraintes données dans les règlements d’urbanisme sont :
- l’emprise au sol de la construction
- les retraits à respecter par rapports aux limites séparatives
- le gabarit avec par exemple une définition de hauteur par rapport au terrain naturel,
- l’aspect architectural
- la densité possible
Ces règles seront à respecter pour l’élaboration du permis de construire de la maison. Si vous souhaitez concevoir une villa contemporaine et que malheureusement le PLU impose des toits à pentes, alors il vous sera impossible de réaliser une toiture terrasse ! Vous pourrez néanmoins essayer de justifier avec votre architecte d’une ligne moderne devant la commission d’urbanisme, mais sans aucune garantie.
4. La nature du sol
La teneur du sol peut imposer une infrastructure particulière de la villa, et donc un éventuel sur coût. Par exemple, si la portance du sol est médiocre, il vous sera prescrit de réaliser un radier ou encore des pieux. Seule une étude géotechnique pourra vous éclairer sur ce point, néanmoins, si le terrain que vous convoitez est situé dans un quartier dans lequel toutes les maisons sont hors sol, évitez le garage enterré !
5. Les viabilités
Ce sont les réseaux nécessaires à votre habitation. Il s’agit de l’assainissement, des eaux pluviales, de l’électricité, des télécoms et de l’eau potable. Les coûts de raccordement de ces réseaux peuvent être importants notamment si certaines prescriptions techniques sont à considérer (assainissement individuel en l’absence de réseau collectif, éloignement de réseaux…). Les prescriptions et taxes de raccordements vous sont annoncées lors de l’instruction du permis de construire par les différents concessionnaires. L’aspect des viabilités est un coût à intégrer, une parcelle lotie sera plus chère qu’un terrain non desservi.
6. Les nuisances
Comme tous les biens immobiliers, il convient d’appréhender les éventuelles nuisances de sorte à ne pas regretter son achat une fois la construction achevée.
7. La fiscalité
Lors de l’acquisition de votre terrain à bâtir, vous serez, en tant que particulier, assujetti aux droits d’enregistrements classiques de 5.09%. Mais vous devrez surtout, une fois votre permis de construire obtenu vous acquitter de la taxe d’aménagement, basée sur la surface dite « taxable » de votre projet.
Le choix d’un terrain est plus fin que n’importe quel bien immobilier, car il demande de se projeter techniquement et matériellement, une fois la construction achevée. Les professionnels du secteur (architectes et constructeurs) pourront vous épauler. L’un des aspects essentiels est de bien prévoir son budget global, du terrassement à la pose de la cuisine !
>> BIO de l’auteur
Anthony Chappuis
Fondateur du site www.oparticuliers.fr
Antony, grand passionné d’immobilier et de construction, professionnel du secteur depuis 1999. Aujourd’hui promoteur immobilier, je suis attentif aux applications et innovations d’internet sur le secteur.
TW : https://twitter.com/Oparticuliers
FB : https://www.facebook.com/oparticuliers
G+ : https://plus.google.com/100628524451743296795/posts
Site à visiter :
permis-construire-mairie : Réalisation de votre permis de construire ou déclaration préalable.
